相続した空き家を売る前に、3,000万円特別控除の条件と期限を確認しましょう

特別控除の対象と、控除額の意味を理解しましょう。

空き家の特別控除は、一定の条件を満たす相続した家屋や敷地の売却について、譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。2024年以降の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円になります。詳細は国税庁の説明で確認できます。

譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。控除を使えば必ず税金がゼロになるとは限らず、控除前の所得や適用条件を確認します。まず売却代金、取得時の資料、見積もりをそろえ、計算の前提を整理しましょう。

家屋と、相続後の利用状況を確認しましょう。

主な対象条件は、建築時期だけでなく、被相続人の居住状況や相続後の使い方にも関係します。「古い実家だから使える」と判断せず、以下は主な確認項目であり、すべての要件を網羅した一覧ではないことを踏まえて確認します。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か確認しましょう。
• 区分所有建物として登記された家屋ではないことを確認しましょう。
• 相続開始直前に、被相続人以外の居住者がいなかったか確認しましょう。
• 相続後、事業・賃貸・居住に使っていないか確認しましょう。
• 売却代金1億円以下の要件や、他の特例との関係も確認しましょう。

老人ホーム等への入所により、亡くなる直前に実家で暮らしていなかった場合も、一定の条件で対象となることがあります。親族など特別な関係のある相手への売却にも制限があります。親がいつまで住んでいたか、相続後に誰が使ったかを時系列でメモし、不明点は税務署や税理士へ確認します。

相続からの期限と、制度の適用期限を確認しましょう。

売却期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。さらに、現行制度の適用期限は2027年12月31日です。両方を満たす必要があります。国土交通省の案内でも、期限と特例の概要が説明されています。

例えば、2024年に相続が始まった場合、相続からの期限は2027年12月31日です。一方、2025年に相続が始まっても、現行制度の適用期限が自動的に2028年まで延びるわけではありません。今後の法改正の有無も含め、売却時点の制度を確認します。契約だけで間に合うと考えず、譲渡の時期や必要な工事を相談先と整理しましょう。

耐震改修や解体は、売却条件と合わせて確認しましょう。

建物を残して売る場合の耐震条件と、取り壊して土地を売る場合の条件を確認しましょう。2024年以降の譲渡では、一定の条件のもと、売却後に翌年2月15日までに耐震改修や家屋全部の取り壊しを行う方法も対象となります。買い手の対応が関わる場合は、実施期限と確認資料を含めて調整します。

例えば、買い手が解体する予定でも、制度に必要な工事と期限を満たすかは別の確認です。約束や確認方法を曖昧にせず、契約条件を相談しましょう。先に解体すれば必ず特例を使えるわけではありません。工事費や土地の税負担への影響もあるため、第5回の比較と合わせて、順序を決めることが大切です。

確認書と確定申告の準備を進めましょう。

特例の利用には、必要書類を添えた確定申告が必要です。所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを準備します。確認書を取得しただけで税務上の適用が確定するわけではないため、税務署や税理士へ申告と要件を確認します。

用意する資料は売却や工事の方法によって異なります。登記の資料、売買契約書、親の居住や相続後の利用状況が分かる資料、耐震・解体に関する資料などを窓口へ確認しましょう。売却を終えてから資料を探すと、収集に時間がかかることがあります。相続日と物件の履歴を整理し、相談と書類準備を早めに始めます。