古家付きと更地での売却を比べ、解体するか判断しましょう

建物の状態と、買い手の需要を確認しましょう。

売り方は、築年数だけで決めず、建物の状態と地域の需要を確認しましょう。修繕して使いたい人がいる家と、建物を取り壊して新築したい人が中心になる土地では、伝える内容も売却条件も変わります。道路や敷地の条件なども関係するため、現地を見たうえで相談します。

例えば、設備は古くても建物を活用できるなら、古家付きでの募集が候補になります。一方、危険な傷みや倒壊のおそれがある場合は、安全の確保を優先して対応を相談する必要があります。また、建物の再建築が出来ないケースや困難なケースもあります。買い手の反応を見る方法もありますが、どの物件でもそのまま募集するのが最善とは限りません。分かっている不具合を整理し、販売と管理の両面から判断しましょう。

古家付きと更地のメリット・負担を比べましょう。

比較したいのは、売却価格の見込みと、所有者が負担する費用の組み合わせです。古家付きなら解体前に募集できますが、建物や家財の扱いを買い手と調整します。更地なら土地を使う計画を伝えやすくなる一方、先に工事費が必要になってしまいます。

表は横にスクロールして確認できます。

例えば、更地で高い価格を見込めても、その差額より解体費が大きければ手元に残るお金は減る場合があります。価格だけで結論を出さず、見積もりと販売期間を合わせて比較します。

解体の見積もりは、範囲と追加費用を確認しましょう。

解体を検討するなら、工事の範囲と追加費用が生じる条件を確認しましょう。建物の構造や大きさ、搬入経路、周辺の状況によって作業が変わります。家財、庭木、塀などをどこまで撤去するかも、同じ条件で見積もりを比較するために必要です。

• 家財、庭木、塀、物置などの撤去範囲を確認しましょう。
• 事前調査や必要な届出、工期、近隣への説明を確認しましょう。
• 地中の物などが見つかった場合の追加費用と承認手順を確認しましょう。
• 解体後の整地と、登記などの手続きを確認しましょう。

金額を一律の坪単価だけで決めず、現地確認を受けて内訳を聞きます。予定外の費用が出たらどうするかも、契約前に確認しましょう。工事を進める時期は、売却や税金の条件と合わせて決めます。

更地にした後の税負担と、特例の条件を確認しましょう。

住宅を解体すると、土地の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が変わる場合があります。北九州市の説明では、1月1日現在の住宅用地の状態に基づく特例が示されています。建替えの場合などには条件があるため、一律の税額ではなく市町村の窓口へ確認します。

相続した空き家の特別控除も、解体すれば必ず使える制度ではありません。国土交通省の案内では、一定の条件で売却後の工事が対象になる方法も説明されています。税金の詳しい条件は第3回にまとめています。解体日や譲渡の時期、必要な資料を確認し、税金のためだけに工事を急がないようにしましょう。

売却条件を決めてから、工事の順序を相談しましょう。

建物を残すかどうかに加え、誰が何を負担するかを具体的に決めましょう。古家付きで現状のまま引き渡す場合でも、分かっている雨漏りや設備の不具合、残す家財などを説明します。現状のままという言葉だけで、契約上の確認が不要になるわけではありません。

例えば、買い手が解体するなら、工事の時期と費用、引き渡す状態を契約で確認します。売主が解体するなら、工期と引き渡し日に余裕を持たせます。まず古家付きと更地の販売見通し、所有者の支出を並べて相談しましょう。通常の売却が難しい場合の引き取り手の探し方は、第6回で説明します。