第4回 売却の基礎知識
不動産売却にかかる「諸費用」と「税金」の基本
お家の売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい「手元にいくら残るか」が大切です。売却代金からは、仲介手数料などの費用や、残っている住宅ローンの返済額を差し引いて考えます。また、売却による利益が出た場合は、別に税金の確認が必要です。諸費用を一律の割合だけで見積もると、測量や片付けなどの追加費用を見落とすことがあります。この記事では、主な項目と支払う時期、仮の手取り計算例を紹介します。難しい税金の計算に入る前に、お金の全体像を整理しておきましょう。
この記事のポイント
- 手取りは、売却代金から費用・ローン返済・税金などを分けて考える
- 費用は一律の割合ではなく、物件ごとの見積もりで確認する
- 譲渡所得と現金の手取りは別の計算。特例にも適用条件がある
仲介手数料｜上限と実際の請求額を確認
仲介手数料は、法令の上限内で依頼先と合意する費用です。上限額が必ず請求額になるとは限りません。一般的な原則では、売買価格が800万円を超える場合、税抜の売買価格に3％を掛け、6万円を加えた額が税抜上限になります。そこに消費税を加えます。
例えば、個人が売主で売買価格3,000万円、価格に建物の消費税を含まない取引なら、上限の計算は「（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円」です。800万円以下の宅地・建物には、事前の合意などを前提に税込33万円を上限とする特例があります。空き家かどうかだけで判断せず、適用条件と金額を依頼時に聞きましょう。支払いを契約時と決済時に分けるかなど、時期も確認します。
印紙税・登記費用｜契約と権利の整理に必要なお金
印紙税は契約金額、登記関連の費用は必要な手続きによって変わります。紙の不動産売買契約書で、記載金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら、軽減措置の対象となる契約書の印紙税は1通につき1万円です。現行の軽減措置は2027年3月31日までに作成する対象契約書に適用されます。
住宅ローンの抵当権を外す、登記上の住所を変更するなど、売主側で必要な登記を整理します。費用は登録免許税や司法書士の報酬などからなり、物件数や手続きの内容で変わります。また、境界標の有無、増築未登記部分があるかなどは追加費用に関わってきます、調査状況や契約条件も確認しましょう。相続登記などが未了なら、売却前の手続きと費用も含めて相談します。
その他の費用｜必要な項目だけを見積もる
測量や解体、片付けの費用は、すべての売却で発生するわけではありません。物件の状態と、買い手へどんな状態で渡すかという約束によって変わります。「売却価格の5〜7％」といった数字をそのまま使わず、該当する項目を積み上げて考えましょう。
| 費用 | 金額の確認方法 | 支払い時期の例 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 上限内で依頼先と合意 | 契約時・決済時など |
| 印紙税 | 契約金額と文書で確認 | 紙の契約書作成時 |
| 登記関連 | 必要な登記と報酬を見積もる | 登記の手続きに合わせる |
| 測量・解体・家財処分 | 必要性を確認し個別見積もり | 発注先との取り決めによる |
| ローン返済関連 | 残高と手数料を金融機関へ確認 | 返済する日程に合わせる |
例えば、家財を撤去して引き渡すなら、処分費だけでなく搬出の日程も確認します。費用が売却代金の入金前に必要な場合があるため、「総額」と「先に用意する金額」を分けて把握しておくと、準備が進めやすくなります。
手取りの計算例｜ローン返済も差し引く
手取りは、売却代金から支出を差し引いた現金の見込みです。ここでは、売却価格3,000万円、ローン返済1,500万円、仲介手数料105万6,000円、印紙税1万円、その他の費用を仮に13万4,000円とします。固定資産税等の精算金は含めていません。
仮の計算例・譲渡所得に対する税金を差し引く前
3,000万円 − 1,500万円 − 120万円
＝ 1,380万円
この1,380万円は、税金の計算が済んだ最終手取りではありません。その他の費用13万4,000円も説明用の仮定で、相場や見積額を示すものではありません。実際は返済手数料、精算金、引っ越し費用なども確認します。受け取った手付金は売却代金の一部なので、総額に重ねて加えないようにしましょう。
譲渡所得税｜手取りとは別に「利益」を計算する
土地・建物の売却にかかる所得税などは、売却価格そのものではなく、税務上の譲渡所得をもとに考えます。基本は「売却収入−取得費−譲渡費用」です。課税される所得は、適用できる特別控除がある場合、それも差し引いて計算します。ローン返済額をそのまま取得費として差し引くことはできません。
購入時の契約書や領収書は、取得費を確認する大切な資料です。建物には減価償却の調整があり、買った金額をそのまま使えるとは限りません。マイホームには最高3,000万円の特別控除がありますが、対象や利用条件があり、適用には確定申告が必要です。税額は所有期間や特例で変わるため、まず資料を集め、税務署や税理士へ確認しましょう。手取りがあることと、課税対象の利益があることは、分けて考えるのがポイントです。
読んだあとに、ひとつずつ。
まとめ・次にすること
依頼先に費用の一覧と支払時期を出してもらい、ローン残高と購入時の資料を確認しましょう。売却代金を使う予定は、税金の見込みも整理してから立てます。
参考資料
制度・手続きに関する参考資料。確認日：2026年9月27日
ご自身のお家の場合は、
どうなる？
売却の進め方や費用は、お家の状態やご希望によって変わります。
まだ売ると決めていない方も、気になっていることからお聞かせください。
